Waarom je een tweede woning op Aruba zou moeten kopen: locaties, kosten, belastingen en rendement
Aruba staat bekend als een van de beste reisbestemmingen in het Caribisch gebied, waardoor het een zeer gewilde locatie is voor vastgoedinvesteringen. Veel geïnteresseerde kopers uit onder meer de VS, Europa en Zuid-Amerika kopen een tweede woning op Aruba.
Niet-ingezetenen kopen onder dezelfde voorwaarden als ingezetenen van Aruba, zonder eigendomsbeperkingen en zonder speciale vergunning. De uitdaging zit hem in het vinden van een geschikte locatie, de jaarlijkse grondbelasting, de grensoverschrijdende aangifteverplichtingen en het dagelijks beheer van een woning die u drie weken per jaar bezoekt. In deze gids komt aan bod waar u het beste kunt kopen, wat de aankoopprijs is, wat u jaarlijks moet betalen en wat de woning realistisch gezien kan opbrengen.
De beste locatie voor een vakantiehuis op Aruba
De vraag naar vakantieverblijven op Aruba concentreert zich op een kort stuk van de westkust, en de locatie waar je een woning koopt, bepaalt zowel wie de woning boekt als hoe vaak.
| Gebied | Karakter | Pakken |
|---|---|---|
| Palm Beach | Een reeks hoogbouwgebouwen met restaurants, winkels en casino’s op loopafstand | Koppels en eigenaren die het hele jaar door een gestage stroom aan boekingen willen |
| Eagle Beach | Laag strand, breed zandstrand, rustig water, rustiger dan Palm Beach | Gezinnen met jonge kinderen en groepen waarin meerdere generaties vertegenwoordigd zijn |
| Noord | In het binnenland en in een woonwijk, dicht bij scholen en zorgvoorzieningen | Eigenaren die meer vierkante voet per dollar willen |
| Malmok | Rotsachtige kustlijn die bekendstaat om snorkelen en duiken | Koppels en kleine, actieve groepen |
| Savaneta | Voormalig vissersdorp aan de zuidkust, met een lage bevolkingsdichtheid | Eigenaren die rust boven het aantal huurders verkiezen |
De loopafstand naar een drukbezocht strand zorgt voor een hogere bezettingsgraad en een kortere boekingsperiode, terwijl accommodaties in het binnenland en in het zuiden gasten aantrekken die al voor het eiland hebben gekozen en er langer blijven. Groepen met meerdere generaties vormen hierop de duidelijkste uitzondering, omdat het aantal slaapkamers en de buitenruimte voor hen belangrijker zijn dan de nabijheid van een uitgaansgebied met restaurants.
Waarom een woning kopen op Aruba?
De voordelen van het kopen van een tweede woning op Aruba zijn onder meer:
De goedkoopste woning per vierkante meter in het Caribisch gebied.
Door de grote toeristische druk is het een ideale locatie om aanzienlijke winsten te behalen.
De vastgoedmarkt is stabiel en er is weinig tot geen speculatie.
Een bloeiende toerisme-industrie
Het toerisme is verantwoordelijk voor ongeveer ~70% van het BNP van Aruba. Bovendien maken Noord-Amerikaanse toeristen ongeveer 74,4% van de bezoekers aan Aruba. Daardoor is dit Nederlandse Caribische eiland een uitstekende kandidaat voor een tweede woning. Aruba maakt ook deel uit van het Koninkrijk der Nederlanden. Daardoor onderhoudt het nauwe politieke en diplomatieke banden met een groot deel van Europa. Dit biedt Aruba een veiligere omgeving, in tegenstelling tot andere Caribische eilanden. Aruba heeft ook een directere verbinding met de VS en Canada.
Een gezonde vastgoedmarkt
Sinds de wereld zich na de coronacrisis weer heeft opengesteld, is er een sterke stijging waarneembaar in de vastgoedprijzen in Europa en Noord-Amerika. De vastgoedprijzen op Aruba stijgen in feite ook sneller, maar zijn nog steeds niet te vergelijken met die in andere bekende toeristische bestemmingen, waardoor dit een goed moment is om erin te investeren.
De markt heeft de afgelopen jaren een enorme groei doorgemaakt en de prijzen zijn gestaag gestegen met ongeveer 4% op jaarbasis in 2022. Buitenlanders kunnen op Aruba een tweede woning kopen zonder eigendomsbeperkingen, hoewel de aankoop geen verblijfsvergunning oplevert.
Er gelden geen beperkingen op eigendom door niet-ingezetenen. Kopers uit de Verenigde Staten, Canada en Nederland volgen dezelfde aankoopprocedure als inwoners van Aruba.
De afsluitingskosten bedragen doorgaans 7% tot 10% bovenop de aankoopprijs en omvatten overdrachtsbelasting en notariskosten.
De Arubaanse florin is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar, waardoor een Amerikaanse koper geen valutarisico loopt bij de aankoop of bij de huuropbrengsten.
Eigenaren die niet in het land wonen, betalen een jaarlijkse grondbelasting van ongeveer 0,6% van de geschatte waarde, plus afzonderlijke belastingen op eventuele verhuuractiviteiten.
Een geweldig rendement op investering
De aantrekkingskracht van Aruba als beleggingsobject berust op drie structurele kenmerken en niet op een bepaalde marktcyclus.
Het eiland ligt buiten de belangrijkste orkaangordel, waardoor het risico wegvalt dat in een groot deel van het Caribisch gebied van invloed is op de verzekeringskosten en de seizoensgebonden vraag.
De Arubaanse florin is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar, waardoor een Noord-Amerikaanse eigenaar geen valutarisico loopt, noch met betrekking tot het actief, noch met betrekking tot de inkomsten daaruit.
Aruba is klein, met een beperkte kustlijn aan de westkust en weinig ontwikkelbaar strandgebied, waardoor het nieuwe aanbod juist in de gebieden wordt beperkt waar gasten het vaakst verblijven.
Hoe koop je een tweede woning op Aruba?
De aankoop verloopt via een notaris en de procedure is kort. De meeste transacties verlopen in vijf stappen:
Stel het budget vast: houd rekening met de afsluitingskosten en de jaarlijkse grondbelasting, niet alleen met de aankoopprijs. Niet-ingezetenen die lokaal een lening afsluiten, moeten rekening houden met een hogere aanbetaling dan ingezetenen.
Kies het type woning en het segment: appartementen, vrijstaande woningen en woningen in aanbouw hebben verschillende exploitatiekosten en verschillende verhuurprofielen.
Dien een schriftelijk bod in: als de verkoper dit aanvaardt, wordt er een koopovereenkomst opgesteld die door beide partijen wordt ondertekend en vervolgens naar de notaris wordt gestuurd.
Stort de aanbetaling op de geblokkeerde rekening: Kopers storten doorgaans binnen ongeveer 10 werkdagen na ondertekening 10% van de aankoopprijs bij de notaris, waar het bedrag tot aan de eigendomsoverdracht op een geblokkeerde rekening wordt bewaard.
De overdracht afronden: De notaris controleert de eigendomstitel, rekent de overdrachtsbelasting af en registreert de akte. Bij aankopen vóór de bouw wordt in plaats daarvan een gefaseerd betalingsschema gehanteerd.
Volledig eigendom (freehold) versus erfpacht (long-lease)
Niet alle onroerend goed op Aruba is in volle eigendom. Verschillende exclusieve wijken, waaronder Malmok, Tierra del Sol en delen van Palm Beach, liggen op grond met een langlopende erfpachtovereenkomst, ook wel ‘erfpacht’ genoemd.
De huurovereenkomst heeft doorgaans een looptijd van 60 jaar en wordt automatisch verlengd; het gaat dus niet om een afschrijfbaar actief zoals bij een korte huurovereenkomst het geval zou zijn.
Aan de overheid moet een jaarlijkse pachtvergoeding worden betaald, waarvan het bedrag wordt vastgesteld door het Directoraat Landbeheer.
De vergoeding kan bij verlenging opnieuw worden vastgesteld; dit is de belangrijkste variabele op lange termijn die in het model moet worden meegenomen.
Wat kost het om in 2026 een tweede woning op Aruba te kopen?
Reken naast de aankoopprijs zelf nog eens 7% tot 10% van de aankoopprijs aan afsluitingskosten. Dat bedrag omvat twee belangrijke posten: overdrachtsbelasting en notariskosten.
Er wordt overdrachtsbelasting geheven van ongeveer 3% op onroerend goed onder de AWG 250.000 en ongeveer 6% boven die drempel, en de notariskosten bedragen ongeveer 1% van de verkoopprijs. De instapprijzen variëren per corridor, waarbij Palm Beach en Eagle Beach een hogere prijs opleveren dan het landinwaarts gelegen Noord.
Een structureel voordeel voor Noord-Amerikaanse kopers is dat de Arubaanse florin gekoppeld is aan de Amerikaanse dollar. Daardoor is de prijs die u in USD overeenkomt ook de prijs die u betaalt, zonder wisselkoersschommelingen tussen het bod en de afronding van de transactie en zonder valutarisico op latere huuropbrengsten.
| Kostenpost | Typisch bereik in 2026 |
|---|---|
| Aanbetaling bij ondertekening | ~10% van de aankoopprijs |
| Overdrachtsbelasting | ~3% onder AWG 250.000, ~6% boven |
| Notariskosten | ~1% van de verkoopprijs |
| Totale afsluitkosten | ~7% tot 10% |
Alle bedragen en reisgegevens zijn uitsluitend ter indicatie en kunnen worden gewijzigd. Gelieve de actuele gegevens bij ons team te bevestigen voordat u boekt of een overeenkomst ondertekent.
Deze informatie is van algemene aard en vormt geen financieel, fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg een gekwalificeerde adviseur in het land waar u woont.
De aankoopprijs is het bedrag waaraan kopers zich oriënteren, maar het is niet het bedrag dat bepalend is voor het rendement. Onze gids over de kosten van het bezit van vastgoed als investering in het Caribisch gebied behandelt de rest.
Welke belastingen gelden er voor een tweede woning op Aruba?
Niet-ingezeten eigenaren betalen een vast jaarlijks bedrag aan grondbelasting van ongeveer 0,6% van de geschatte waarde, ongeacht de hoogte daarvan. Ingezetenen van Aruba worden daarentegen belast volgens een progressief tarief, waardoor het tarief dat een lokale makelaar opgeeft mogelijk niet het tarief is dat op u van toepassing is.
De aansprakelijkheid wordt bepaald door wie op 1 januari eigenaar is van het onroerend goed en wordt niet pro rata berekend als u halverwege het jaar verkoopt. De vaststelling van de aanslag vindt plaats in meerjarige cycli, en eigenaren moeten de belastingdienst op de hoogte stellen na renovaties die de waarde verhogen.
Het verhuren van de woning brengt nog een extra aspect met zich mee:
Inkomstenbelasting. Eigenaren die een woning op Aruba verhuren, moeten jaarlijks een belastingaangifte op Aruba indienen waarin de huurinkomsten worden opgegeven; bepaalde kosten zijn daarbij aftrekbaar.
Toeristenheffing. Voor kortetermijnverhuur geldt een heffing van ongeveer 12,5% van het nachttarief, plus een milieuheffing per kamer per nacht.
BBO-omzetbelasting. Langetermijnverhuur is onderworpen aan BBO, tenzij het onroerend goed als hoofdverblijfplaats dient. Ook voor aanvullende diensten die aan de gast in rekening worden gebracht, is BBO verschuldigd.
Aruba voert ook van tijd tot tijd fiscale stimuleringsmaatregelen in die gekoppeld zijn aan specifieke investeringscategorieën. Informeer daarom bij een lokale adviseur of uw aankoop hiervoor in aanmerking komt voordat u tekent.
Bovendien is aangifte verplicht, ongeacht of het onroerend goed winst oplevert of niet, wat eigenaren verbaast die ervan uitgaan dat ze bij een rustig jaar niets hoeven aan te geven. Het niet melden van een waardeverhogende renovatie aan de belastingdienst brengt op zich al risico’s met zich mee.
Dit is meestal het punt waarop eigenaren van grensoverschrijdende bedrijven stoppen met het zelf regelen van de naleving, omdat het meer kost om het op 2.000 mijl afstand verkeerd te doen dan om hulp in te schakelen.
Kan een tweede woning op Aruba zichzelf terugbetalen?
Dat kan inderdaad, en de factoren die daarbij een rol spelen, zijn beperkter dan de meeste eigenaren verwachten. Drie factoren spelen hierbij de belangrijkste rol:
Lopafstand tot het strand: minuten zijn belangrijker dan het uitzicht als het gaat om de prijs van een woning ten opzichte van die van de buren.
Aantal slaapkamers: Meergeneratiegroepen en gezinnen zijn de drijvende kracht achter het topsegment van de markt, en woningen met drie slaapkamers spreken een andere doelgroep aan dan appartementen met één slaapkamer.
Prijsstelling op basis van de actuele vraag: Een tarief dat meebeweegt met de daadwerkelijke boekingsdruk zorgt ervoor dat inkomsten worden binnengehaald die bij een vast seizoens tarief onbenut blijven.
Het hoogseizoen op Aruba loopt grofweg van half december tot half april, en Nederlandse reizigers zorgen in juli en augustus voor een tweede duidelijke piek. Een algemeen bezettingscijfer zegt dus weinig zonder beide factoren mee te nemen.
Ter illustratie: een appartement in de wijk Eagle Beach uit onze portefeuille leverde bij een bezettingsgraad van 78% een jaarlijks rendement op van ongeveer 190.000 dollar. Let wel: in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst, en de resultaten variëren per object en per regio.
Wie beheert het pand als u niet op het eiland bent?
Het werk ligt niet stil als je naar huis vliegt, want de bedrijfsvoering en de belastingaangifte gaan gewoon door, of je nu op Aruba bent of in New Jersey, en juist op dat vlak blijven tweede woningen stilletjes achter bij de verwachtingen.
In de praktijk zijn er twee commerciële modellen die de boventoon voeren:
Er wordt een vast, periodiek bedrag betaald, ongeacht de opbrengst van het pand, zodat de inkomsten van de exploitant stabiel blijven, of de bezettingsgraad nu 40% of 80% bedraagt.
Er wordt een prestatieprovisie in rekening gebracht als percentage van de omzet, waardoor de inkomsten van de exploitant gekoppeld zijn aan die van de eigenaar.
Geen van beide is per definitie beter, maar ze bieden verschillende prikkels, en het is de moeite waard om te weten welke je ondertekent.
Bocobay is een exploitant van luxe vastgoed en vakantieverblijven die woningen beheert op Aruba, Curaçao, de Dominicaanse Republiek en Jamaica. Ons complete kant-en-klare programma omvat lokale teams ter plaatse, inkomstenbeheer, grensoverschrijdende belastingafhandeling en maandelijkse rapportage via het "My Bocobay"-portaal.
Je kunt zien hoe het beheerprogramma voor vakantieverhuur werkt, of de eilandspecifieke informatie over eigenaren van onroerend goed op Aruba.
Conclusie
Het is eenvoudig om vastgoed op Aruba te kopen. De afsluitingskosten zijn voorspelbaar, de munteenheid is gekoppeld aan een andere valuta en er is geen vergunning nodig om als buitenlandse koper de eigendomsakte te verkrijgen. Het bezit vanuit het buitenland is het lastigste deel, en daar wordt het rendement eigenlijk bepaald: de grondbelasting van 0,6%, de jaarlijkse aangifte en de operationele lasten van een woning die je maar een paar weken per jaar ziet. Houd hier rekening mee voordat je de aankoopprijs berekent.
Veelgestelde vragen
Het bezit van onroerend goed op Aruba leidt niet tot een verlenging van uw toegestane verblijfsduur. Er gelden dezelfde inreisbeperkingen als voor elke andere bezoeker, en voor een langer verblijf is toestemming vereist van DIMAS, de immigratiedienst van Aruba. Neem rechtstreeks contact op met DIMAS om de huidige inreisperiode en de procedures voor een langdurig verblijf te bevestigen, voordat u een langer verblijf plant.
Dat hangt af van de ligging, de indeling van het pand en de manier waarop de woning wordt beheerd. De toeristische kalender van Aruba is het hele jaar door ongewoon gelijkmatig verdeeld, wat de vraag naar verhuur ook buiten het hoogseizoen ondersteunt. Het nettorendement is de bruto-opbrengst minus grondbelasting, verhuurbelasting en exploitatiekosten, dus de bezettingsgraad alleen is geen betrouwbare maatstaf.
Ja. Het verhuren van een woning op Aruba brengt een aangifteplicht met zich mee, en eigenaren moeten de huurinkomsten opgeven in de jaarlijkse inkomstenbelastingaangifte van Aruba. Voor kortetermijnverhuur geldt bovendien een toeristenheffing van ongeveer 12,5% van het nachttarief, plus een milieuheffing per nacht. Langetermijnverhuur is over het algemeen onderworpen aan de BBO-omzetbelasting.
