Por qué deberías comprar una segunda vivienda en Aruba: ubicaciones, costes, impuestos y rentabilidad
Aruba es conocida como uno de los mejores destinos turísticos del Caribe, lo que la convierte en un lugar muy codiciado para la inversión inmobiliaria. Muchos compradores interesados procedentes de lugares como Estados Unidos, Europa y Sudamérica están adquiriendo segundas residencias en Aruba.
Los no residentes compran en las mismas condiciones que los residentes de Aruba, sin restricciones de propiedad ni permisos especiales. La complejidad radica en encontrar la ubicación adecuada, el impuesto anual sobre la propiedad, las obligaciones de declaración transfronterizas y la gestión diaria de una vivienda a la que se acude tres semanas al año. Esta guía aborda dónde conviene comprar, cuánto cuesta la compra, qué hay que pagar cada año y qué ingresos puede generar realmente la propiedad.
La mejor ubicación para una casa de vacaciones en Aruba
La demanda de alquileres en Aruba se concentra en un tramo corto de la costa oeste, y la zona en la que compres determinará tanto quién reserva la vivienda como la frecuencia con la que se hace.
| Área | Personaje | Trajes |
|---|---|---|
| Palm Beach | Zona de rascacielos con restaurantes, tiendas y casinos a los que se puede llegar a pie | Parejas y propietarios que desean contar con reservas constantes durante todo el año |
| Eagle Beach | De poca profundidad, arena ancha, aguas tranquilas, más tranquilo que Palm Beach | Familias con niños pequeños y grupos multigeneracionales |
| Noord | En el interior y en zona residencial, cerca de colegios y centros sanitarios | Propietarios que buscan más metros cuadrados por dólar |
| Malmok | Costa rocosa famosa por el buceo con tubo y el buceo con botella | Parejas y pequeños grupos activos |
| Savaneta | Antiguo pueblo pesquero de la costa sur, de baja densidad | Los propietarios dan prioridad a la tranquilidad frente al volumen de alquileres |
La proximidad a una playa muy concurrida favorece una mayor ocupación y un plazo de reserva más corto, mientras que los alojamientos situados en el interior y en el sur atraen estancias más largas de huéspedes que ya se han decidido por la isla. Por su parte, los grupos multigeneracionales constituyen la excepción más clara, ya que para ellos el número de dormitorios y el espacio exterior son más importantes que la proximidad a una zona de restaurantes.
¿Por qué comprar una propiedad residencial en Aruba?
Entre las ventajas de comprar una segunda vivienda en Aruba se encuentran:
La vivienda más barata por metro cuadrado del Caribe.
La gran afluencia turística lo convierte en un lugar ideal para obtener importantes beneficios.
El mercado inmobiliario se mantiene estable y apenas hay especulación, o ninguna.
Un sector turístico en auge
El turismo representa aproximadamente alrededor del 70 % del PNB de Aruba. Además, los turistas norteamericanos representan alrededor del 74,4 % de los que visitan Aruba. Por ello, esta isla del Caribe neerlandés es una opción ideal para tener una segunda residencia. Aruba también forma parte del Reino de los Países Bajos. Por lo tanto, mantiene estrechos vínculos políticos y diplomáticos con gran parte de Europa. Esto proporciona a Aruba un entorno más seguro, a diferencia de otras islas del Caribe. Aruba también cuenta con un acceso más directo a Estados Unidos y Canadá.
Un mercado inmobiliario sano
Desde que el mundo se ha reabierto tras la pandemia de la COVID-19, se ha producido una fuerte tendencia al alza en los precios inmobiliarios en Europa y Norteamérica. De hecho, los precios inmobiliarios en Aruba también están subiendo más rápido, pero siguen sin ser comparables a los de otros destinos turísticos famosos, lo que hace que sea un buen momento para invertir en la isla.
El mercado ha experimentado un auge en los últimos dos años, y los precios han ido subiendo de forma constante a un ritmo de alrededor del 4 % interanual en 2022. Además, los extranjeros pueden adquirir una segunda vivienda en Aruba sin restricciones de propiedad, aunque la compra no da derecho a la residencia.
No hay restricciones a la propiedad por parte de no residentes. Los compradores procedentes de Estados Unidos, Canadá y los Países Bajos siguen el mismo proceso de compra que los residentes de Aruba.
Los gastos de formalización suelen suponer entre un 7 % y un 10 % del precio de compra, e incluyen el impuesto de transmisiones patrimoniales y los honorarios del notario.
El florín de Aruba está vinculado al dólar estadounidense, por lo que un comprador estadounidense no corre ningún riesgo cambiario ni en la compra ni en los ingresos por alquiler.
Los propietarios no residentes pagan un impuesto anual sobre el suelo de aproximadamente el 0,6 % del valor catastral, además de impuestos independientes sobre cualquier actividad de alquiler.
Un gran retorno de la inversión
El atractivo de Aruba como activo se basa en tres características estructurales, más que en un ciclo de mercado concreto.
La isla se encuentra fuera del cinturón principal de huracanes, lo que elimina un riesgo que influye en el coste de los seguros y en la demanda estacional en gran parte del Caribe.
El florín de Aruba está vinculado al dólar estadounidense, por lo que un propietario norteamericano no asume ningún riesgo cambiario ni sobre el activo ni sobre sus ingresos.
Aruba es pequeña, con un litoral limitado en la costa oeste y una franja de playa urbanizable reducida, lo que limita la nueva oferta precisamente en los corredores que más demandan los huéspedes.
Cómo comprar una segunda vivienda en Aruba
La compra se tramita a través de un notario de derecho civil, y el proceso es breve. La mayoría de las transacciones siguen cinco pasos:
Establece el presupuesto: incluye los gastos de formalización y el impuesto anual sobre la propiedad, no solo el precio de compra. Los no residentes que soliciten financiación en la zona deben tener en cuenta que se les exigirá una entrada más elevada que a los residentes.
Elige el tipo de inmueble y el segmento: los pisos, las viviendas unifamiliares y las viviendas en fase de preconstrucción tienen diferentes costes de mantenimiento y perfiles de alquiler.
Presentar una oferta por escrito: si el vendedor la acepta, se redacta un contrato de compraventa que firman ambas partes y, a continuación, se remite al notario.
Ingresar el depósito en la cuenta de garantía bloqueada: Los compradores suelen ingresar el 10 % del precio de compra en la notaría en un plazo aproximado de 10 días laborables tras la firma, y ese importe se mantiene en la cuenta de garantía bloqueada hasta la formalización de la transferencia.
Finalizar la transferencia: el notario verifica la titularidad, liquida el impuesto de transmisiones patrimoniales e inscribe la escritura. Las compras en fase de preconstrucción, por su parte, siguen un calendario de pagos por etapas.
Propiedad plena (eigendom) frente a terreno en régimen de arrendamiento a largo plazo (erfpacht)
No todas las propiedades de Aruba son en régimen de propiedad plena. Varias zonas de prestigio, como Malmok, Tierra del Sol y algunas partes de Palm Beach, se encuentran en terrenos con arrendamiento a largo plazo, conocidos como «erfpacht».
El contrato de arrendamiento suele tener una duración de 60 años con prórroga automática, por lo que no se trata de un activo que se deprecia con el tiempo, como ocurriría con un contrato de arrendamiento de corta duración.
Se debe abonar al Gobierno una cuota anual de arrendamiento, fijada por la Dirección General de Administración del Suelo.
La cuota puede reajustarse en el momento de la renovación, lo que constituye la principal variable a largo plazo que hay que tener en cuenta en el modelo.
¿Cuánto cuesta comprar una segunda vivienda en Aruba en 2026?
Prevé entre el 7 % y el 10 % del precio de compra en concepto de gastos de formalización, además del precio en sí. Esa cifra abarca dos conceptos principales: el impuesto de transmisiones patrimoniales y los honorarios del notario.
El impuesto de transmisiones patrimoniales se aplica a un tipo del aproximadamente el 3 % sobre los inmuebles de menos de 250.000 AWG y aproximadamente un 6 % por encima de ese umbral, mientras que los honorarios notariales rondan el 1 % del precio de venta. Los precios de entrada varían según la zona, siendo Palm Beach y Eagle Beach las que alcanzan precios más elevados que el barrio de Noord, situado en el interior.
Una ventaja estructural para los compradores norteamericanos es que el florín de Aruba está vinculado al dólar estadounidense. Por lo tanto, el precio que se acuerda en dólares estadounidenses es el precio que se paga, sin variaciones del tipo de cambio entre la oferta y el cierre y sin riesgo cambiario sobre los ingresos por alquiler en el futuro.
| Partida de gastos | Autonomía típica en 2026 |
|---|---|
| Depósito al firmar el contrato | ~10 % del precio de compra |
| Impuesto sobre transmisiones patrimoniales | ~3 % por debajo de los 250 000 AWG, ~6 % por encima |
| Gastos notariales | ~1 % del precio de venta |
| Gastos totales de cierre | entre el 7 % y el 10 % aproximadamente |
Todas las cifras y los detalles del viaje son meramente orientativos y pueden sufrir modificaciones. Por favor, confirma los datos actuales con nuestro equipo antes de realizar la reserva o firmar el contrato.
Esta información es de carácter general y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Le recomendamos que consulte a un asesor cualificado en su país de residencia.
El precio de compra es la cifra en la que se fijan los compradores, pero no es la que determina la rentabilidad. Nuestra guía sobre los costes de ser propietario de una vivienda de inversión en el Caribe aborda el resto.
¿Qué impuestos se aplican a una segunda vivienda en Aruba?
Los propietarios no residentes pagan un impuesto anual fijo sobre el suelo (grondbelasting) que asciende aproximadamente al 0,6 % del valor catastral, sea cual sea dicho valor. Por su parte, a los residentes de Aruba se les aplica una escala progresiva, por lo que es posible que el tipo que te indique un agente inmobiliario local no sea el que te corresponda.
La responsabilidad fiscal se determina en función de quién sea el propietario del inmueble a 1 de enero y no se prorratea si se vende a mitad de año. Las valoraciones se realizan en ciclos plurianuales, y los propietarios deben notificarlo a las autoridades fiscales tras realizar reformas que aumenten el valor del inmueble.
Alquilar la vivienda añade una segunda complicación:
Impuesto sobre la renta de las personas físicas. Los propietarios que alquilen una vivienda en Aruba deben presentar una declaración anual del impuesto sobre la renta de Aruba en la que figuren los ingresos por alquiler, siendo deducibles determinados gastos.
Tasa turística. Los alquileres a corto plazo están sujetos a una tasa de aproximadamente el 12,5 % de la tarifa por noche, más un impuesto medioambiental por habitación y por noche.
Impuesto sobre el volumen de negocio (BBO). Los alquileres a largo plazo están sujetos al BBO, salvo que el inmueble sea la residencia principal. Los servicios complementarios facturados al huésped también están sujetos al BBO.
Aruba también introduce de vez en cuando medidas de incentivos fiscales vinculadas a categorías específicas de inversión. Por lo tanto, consulta con un asesor local si tu compra cumple los requisitos antes de firmar.
Además, es obligatorio presentar la declaración independientemente de si la propiedad genera beneficios o no, lo que sorprende a los propietarios que dan por sentado que un año sin novedades significa que no hay nada que declarar. No notificar a las autoridades fiscales una reforma que aumente el valor de la propiedad conlleva sus propios riesgos.
Normalmente, es en este punto donde los propietarios transfronterizos dejan de ocuparse ellos mismos del cumplimiento normativo, ya que cometer un error a 2.000 millas de distancia sale más caro que buscar ayuda.
¿Puede una segunda vivienda en Aruba amortizarse por sí sola?
Sí que puede, y los factores que lo determinan son más limitados de lo que la mayoría de los propietarios espera. Hay tres factores que influyen principalmente:
Distancia a pie hasta la playa: los minutos son más importantes que las vistas a la hora de fijar el precio de una propiedad en comparación con las de sus vecinas.
Número de dormitorios: Los grupos multigeneracionales y las familias son el motor del segmento de lujo del mercado, y las viviendas de tres dormitorios atraen a un tipo de cliente diferente al de los pisos de un dormitorio.
Fijación de precios en función de la demanda en tiempo real: una tarifa que varía según la presión real de las reservas permite captar ingresos que una tarifa estacional fija deja de aprovechar.
La temporada alta en Aruba se extiende, aproximadamente, desde mediados de diciembre hasta mediados de abril, y los turistas neerlandeses generan un segundo pico claro en julio y agosto. Por lo tanto, una cifra de ocupación general no significa gran cosa si no se tienen en cuenta ambos factores.
A modo de ejemplo, un piso de la urbanización « Eagle Beach » de nuestra cartera generó unos ingresos anuales de aproximadamente 190 000 dólares con una tasa de ocupación del 78 %. Cabe señalar que los resultados anteriores no constituyen una previsión y que los resultados varían en función de la propiedad y la zona.
¿Quién se encarga de la propiedad cuando no estás en la isla?
El trabajo no se detiene cuando vuelves a casa, ya que las gestiones administrativas y la declaración de la renta siguen adelante tanto si estás en Aruba como en Nueva Jersey, y es precisamente ahí donde las segundas residencias se quedan discretamente a la zaga.
En la práctica, predominan dos modelos comerciales:
Se abona una cuota fija periódica independientemente de los ingresos que genere el inmueble, por lo que los ingresos del gestor son estables tanto si la ocupación es del 40 % como del 80 %.
La comisión por rendimiento se calcula como un porcentaje de los ingresos, lo que vincula lo que gana el operador con lo que gana el propietario.
Ninguna de las dos es automáticamente mejor, pero ofrecen incentivos diferentes, y conviene saber cuál es la que estás firmando.
Bocobay es una empresa dedicada a la gestión de inmuebles de lujo y alquileres vacacionales que gestiona viviendas en Aruba, Curazao, la República Dominicana y Jamaica. Nuestro programa integral «llave en mano» incluye equipos locales sobre el terreno, gestión de ingresos, gestión fiscal transfronteriza y informes mensuales a través del portal «My Bocobay».
Puedes ver cómo funciona el funciona el programa de gestión de alquileres vacacionales funciona, o consultar la información específica de la isla para propietarios de inmuebles en Aruba.
Conclusión
Invertir en Aruba es muy sencillo. Los gastos de formalización son previsibles, la moneda está vinculada a otra y no hay que solicitar ningún permiso para que un comprador extranjero obtenga la titularidad. Lo más complicado es ser propietario desde el extranjero, y es ahí donde realmente se decide la rentabilidad: el impuesto sobre la propiedad del 0,6 %, la declaración anual y la carga que supone gestionar una vivienda que solo ves unas pocas semanas al año. Ten en cuenta estos aspectos antes de calcular el precio de compra.
Preguntas frecuentes
Ser propietario de un inmueble en Aruba no amplía la duración de tu estancia autorizada. Se aplican los mismos límites de entrada que a cualquier visitante, y las estancias más prolongadas requieren una autorización del DIMAS, el departamento de inmigración de Aruba. Consulta directamente con el DIMAS el periodo de entrada vigente y los trámites para estancias prolongadas antes de planificar visitas de larga duración.
Eso depende del corredor, de la configuración del inmueble y de cómo se gestione la vivienda. El calendario turístico de Aruba se distribuye de forma inusualmente uniforme a lo largo del año, lo que favorece la demanda de alquileres más allá de una única temporada alta. La rentabilidad neta se calcula restando de los ingresos brutos el impuesto sobre la propiedad, los impuestos sobre el alquiler y los costes de explotación, por lo que la ocupación por sí sola no es un indicador fiable.
Sí. Alquilar una propiedad en Aruba conlleva la obligación de presentar una declaración, y los propietarios deben declarar los ingresos por alquiler en la declaración anual del impuesto sobre la renta de Aruba. El alquiler a corto plazo también está sujeto a una tasa turística de aproximadamente el 12,5 % de la tarifa por noche, además de una tasa medioambiental por noche. El alquiler a largo plazo suele estar sujeto al impuesto sobre el volumen de negocios (BBO).
